今日，贷款市场报价利率（LPR）迎来年内首次下调，1年期和5年期以上LPR分别降至3.00%和3.50%，这一调整迅速传导至各地房贷利率。以一线城市上海为例，首套房贷利率已降至3.05%，二套房利率则根据区域差异调整至3.25%-3.45%之间。然而，在苏州、南京、合肥等城市，尽管LPR下调，但首套房贷利率仍维持在3%的底线，未随之下调。
这种现象的背后，反映了银行体系对按揭贷款利率下限的严格把控。一方面，这是为了维护行业自律规则，避免因过度竞争导致的“内卷”；另一方面，则是出于对银行净息差持续收窄的担忧。数据显示，截至2025年一季度，商业银行净息差已降至历史低位1.43%，较上年大幅收窄9个基点。其中，国有行、股份行、城商行和农商行的净息差分别下降了11、5、1、15个基点，显示出银行业整体盈利能力受到显著挤压。
从具体操作来看，部分城市的银行通过调整加减点幅度，确保房贷利率不突破3%的底线。例如，苏州地区此前执行3.6%-60个基点的浮动机制，此次LPR下调后，调整为3.5%-50个基点，从而继续保持3%的首套房贷利率。类似情况也出现在合肥等地，这表明银行在利率定价上更加审慎，力求平衡市场份额与风险管理。
专家分析认为，当前银行业面临的息差压力已成为制约LPR进一步下调的重要因素。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，若银行为争夺市场份额而过度压低利率，可能导致审批程序放松，增加不良贷款风险。此外，当前房贷利率均值已降至近十年来的最低点3.1%，继续下行的空间有限。民生银行首席经济学家温彬表示，随着资产端贷款利率持续走低，银行息差压力将进一步加大，短期内LPR报价继续下调的可能性较小。
从购房者的角度看，此次LPR下调虽未能使所有城市的房贷利率同步下降，但对于符合调整条件的购房者而言，仍带来了一定的成本节约。以上海为例，以100万元贷款本金、30年期、等额本息计算，月供可减少约54元，总还款额减少1.9万元。对于全国范围内的购房需求刺激作用，虽然效果可能因城市间政策差异而有所分化，但从长期来看，LPR下调有助于降低居民购房成本，促进房地产市场的平稳健康发展。
综合来看，此次LPR调整体现了政策灵活性与市场现实之间的微妙平衡。一方面，通过适度下调利率支持刚需和改善型住房需求；另一方面，通过守住利率下限，防止无序竞争对金融系统稳定性造成冲击。未来，随着经济形势变化及银行业经营状况的调整，房贷利率走势或将呈现更加复杂的动态特征。
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