上海首套房利率下调至3.05% 合肥苏州南京暂维持3%水平

今日,贷款市场报价利率(LPR)迎来年内首次下调,1年期和5年期以上LPR分别降至3.00%和3.50%,这一调整迅速传导至各地房贷利率。以一线城市上海为例,首套房贷利率已降至3.05%,二套房利率则根据区域差异调整至3.25%-3.45%之间。然而,在苏州、南京、合肥等城市,尽管LPR下调,但首套房贷利率仍维持在3%的底线,未随之下调。

这种现象的背后,反映了银行体系对按揭贷款利率下限的严格把控。一方面,这是为了维护行业自律规则,避免因过度竞争导致的“内卷”;另一方面,则是出于对银行净息差持续收窄的担忧。数据显示,截至2025年一季度,商业银行净息差已降至历史低位1.43%,较上年大幅收窄9个基点。其中,国有行、股份行、城商行和农商行的净息差分别下降了11、5、1、15个基点,显示出银行业整体盈利能力受到显著挤压。

从具体操作来看,部分城市的银行通过调整加减点幅度,确保房贷利率不突破3%的底线。例如,苏州地区此前执行3.6%-60个基点的浮动机制,此次LPR下调后,调整为3.5%-50个基点,从而继续保持3%的首套房贷利率。类似情况也出现在合肥等地,这表明银行在利率定价上更加审慎,力求平衡市场份额与风险管理。

专家分析认为,当前银行业面临的息差压力已成为制约LPR进一步下调的重要因素。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,若银行为争夺市场份额而过度压低利率,可能导致审批程序放松,增加不良贷款风险。此外,当前房贷利率均值已降至近十年来的最低点3.1%,继续下行的空间有限。民生银行首席经济学家温彬表示,随着资产端贷款利率持续走低,银行息差压力将进一步加大,短期内LPR报价继续下调的可能性较小。

从购房者的角度看,此次LPR下调虽未能使所有城市的房贷利率同步下降,但对于符合调整条件的购房者而言,仍带来了一定的成本节约。以上海为例,以100万元贷款本金、30年期、等额本息计算,月供可减少约54元,总还款额减少1.9万元。对于全国范围内的购房需求刺激作用,虽然效果可能因城市间政策差异而有所分化,但从长期来看,LPR下调有助于降低居民购房成本,促进房地产市场的平稳健康发展。

综合来看,此次LPR调整体现了政策灵活性与市场现实之间的微妙平衡。一方面,通过适度下调利率支持刚需和改善型住房需求;另一方面,通过守住利率下限,防止无序竞争对金融系统稳定性造成冲击。未来,随着经济形势变化及银行业经营状况的调整,房贷利率走势或将呈现更加复杂的动态特征。

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