2024年楼市呈现“前低后高”趋势，市场在密集政策的推动下逐渐回暖，购房者置业预期大幅改善。蛇年“小阳春”能否提前到来？2025年一季度房价会怎么走？返乡置业能否重新激发三四线城市活力？
1月20日晚，每经房产、腾讯房产联合推出《楼市洞察》系列直播第五期，邀请了58安居客研究院院长张波、广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉、饭总选房出品人司智做客直播间。
张波表示，成交量层面，回暖趋势非常明确。2024年四季度同比2023年出现一定增长，商品房整体成交金额、面积都超出了市场预期。尽管2024年总量指标仍处于相对低位，但四季度明显复苏的态势将带来2025年的进一步止跌回稳。李宇嘉认为，2025年成交量即便平均数据可能比2024年第四季度少，也会超出新政之前的水平，从这个角度来看，止跌回稳已经实现。下一步主要取决于增量政策能否落地，如果落地，会有更加乐观的变化。根据统计局公布的70城2024年12月的数据，一线城市新房价格指数从11月的持平到12月的0.2%，二线城市新房价格环比从下降转为持平，这是很不容易的。
司智从北京的情况分析，去年四季度北京连续三个月网签量都接近或超过2万套，已经多年没有发生过这种情况。从2025年1月开始，实时成交同比仍在增长，只是春节因素令增速逐步衰减。在这种惯性之下，可以预计今年春节之后出现“小阳春”没有问题。
由于房地产行业的持续深度调整，返乡置业几乎被遗忘。但在2025年止跌回稳的大背景下，三四线城市有望借此重新抓住机遇。李宇嘉认为，现在各地应该再次重视返乡置业。返乡置业人群有不同特征，需要根据他们的需求来确定供应。初代进城务工人员、返乡创业的年轻群体和购置婚房的群体这三类人群长期在城市生活，接触过高品质产品。他们更关注性价比和优质房源。三线和四线城市应了解外界变化，当前高能级城市的供给端产品迭代非常快速，想对标好房子、好产品非常容易。政府和开发商都应该充分了解购房人的需求痛点——有配套、有品质、有学位、有就业机会，才能打动购房者。
司智提出，返乡置业是历年来的重点领域，主要由两个因素决定：北上广深房价太高，选择在老家购买；随着一线城市认贷政策的调整，异地置业不再影响所在城市的首套和二套房认定。今年的调研显示，许多人回到老家置业的意愿比前两年明显高很多。但在实际购房层面，大家仍有疑虑。三四线城市分化严重，买房人虽然想买，但不知道如何选择，因此现阶段比较犹豫。尽管今年比去年返乡置业的意愿更强，但是否拿出真金白银仍需谨慎判断。
张波建议返乡置业时注意以下几点：不要因为便宜而多买一套，即使产品好、价格低也不建议在非自用的需求下购买；年轻群体返乡就业不必急于在老家所在地买房，可以放大半径，根据未来的就业机会、子女教育等选择合适的区域和城市；不必着急购买，目前三四线城市真正的好产品还不多，未来还会有更多优质房源值得等待。
近年来，部分城市一二手房成交量逆转，也有的城市价格倒挂逐渐消失，叠加市场对新房交付的担忧，买房人产生了新的纠结：2025年，买新房还是二手房？张波认为这个问题没有标准答案。一二手房在不同区域有着不同优势。以上海为例，二手房销售情况非常好，新房也销售得非常好。仔细观察发现，二手房中400万元以下的低总价房子成交占比更大，一方面原因是置换需求，另一方面是上海限购政策相应放松，购房门槛降低，更多人选择先购买二手房。对于资金充裕度较高的群体，建议以自住为主、兼顾资产配置；对于普通购房者，选择新房还是二手房要根据所在城市的情况分析。
李宇嘉以广深地区为例分析，2022年之前的新房供应基本都在郊区，去化压力很大，现在新的住宅供应慢慢回到主城区，以改善型为主。二手房成交占比从2022年的约30%上升到了60%，大部分刚需都已经转向二手房，所以新房慢慢趋向改善。如果未来收入确实有一定的不确定性，就不要贸然加太多杠杆，卖掉旧房再去买改善的；如果支付能力、预算没有问题，需要进行改善，当前的新盘不仅得房率高、园林景观好，物业服务也好，再考虑到现有房价下的高赠送，至少和周边同品质的二手房价格接近，这时候选择新房就更加有意义。
司智则提出，过往调研显示，参与调研的群体中，75%~78%的人群选择“新房二手房皆可”，具体操作则需从三个方面考虑：产品、需求、风险。从产品角度来看，小城市基本以购买新房为主，大城市比较复杂，近两年新房完全吊打二手房，但大城市有刚性需求，二手房正好匹配这样的需求。从需求上看，有时候新房价格反而比周边二手房低，加上中国人买房有新房情节，遇到刚性需求无法满足的情况，才会选择购买二手房。从风险角度来说，交付和对品质的期待成了购买新房的未知数。一线城市往往还面临着新房供应缺乏的问题，以北京为例，有在售房源的二手房小区近8000多个，但新房在售项目非常少，对于购房人来说，选择二手房也是无奈之举。
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