业内:春节后楼市会出现小阳春吗 回暖趋势明确

2024年楼市呈现“前低后高”趋势,市场在密集政策的推动下逐渐回暖,购房者置业预期大幅改善。蛇年“小阳春”能否提前到来?2025年一季度房价会怎么走?返乡置业能否重新激发三四线城市活力?

1月20日晚,每经房产、腾讯房产联合推出《楼市洞察》系列直播第五期,邀请了58安居客研究院院长张波、广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉、饭总选房出品人司智做客直播间。

张波表示,成交量层面,回暖趋势非常明确。2024年四季度同比2023年出现一定增长,商品房整体成交金额、面积都超出了市场预期。尽管2024年总量指标仍处于相对低位,但四季度明显复苏的态势将带来2025年的进一步止跌回稳。李宇嘉认为,2025年成交量即便平均数据可能比2024年第四季度少,也会超出新政之前的水平,从这个角度来看,止跌回稳已经实现。下一步主要取决于增量政策能否落地,如果落地,会有更加乐观的变化。根据统计局公布的70城2024年12月的数据,一线城市新房价格指数从11月的持平到12月的0.2%,二线城市新房价格环比从下降转为持平,这是很不容易的。

司智从北京的情况分析,去年四季度北京连续三个月网签量都接近或超过2万套,已经多年没有发生过这种情况。从2025年1月开始,实时成交同比仍在增长,只是春节因素令增速逐步衰减。在这种惯性之下,可以预计今年春节之后出现“小阳春”没有问题。

由于房地产行业的持续深度调整,返乡置业几乎被遗忘。但在2025年止跌回稳的大背景下,三四线城市有望借此重新抓住机遇。李宇嘉认为,现在各地应该再次重视返乡置业。返乡置业人群有不同特征,需要根据他们的需求来确定供应。初代进城务工人员、返乡创业的年轻群体和购置婚房的群体这三类人群长期在城市生活,接触过高品质产品。他们更关注性价比和优质房源。三线和四线城市应了解外界变化,当前高能级城市的供给端产品迭代非常快速,想对标好房子、好产品非常容易。政府和开发商都应该充分了解购房人的需求痛点——有配套、有品质、有学位、有就业机会,才能打动购房者。

司智提出,返乡置业是历年来的重点领域,主要由两个因素决定:北上广深房价太高,选择在老家购买;随着一线城市认贷政策的调整,异地置业不再影响所在城市的首套和二套房认定。今年的调研显示,许多人回到老家置业的意愿比前两年明显高很多。但在实际购房层面,大家仍有疑虑。三四线城市分化严重,买房人虽然想买,但不知道如何选择,因此现阶段比较犹豫。尽管今年比去年返乡置业的意愿更强,但是否拿出真金白银仍需谨慎判断。

张波建议返乡置业时注意以下几点:不要因为便宜而多买一套,即使产品好、价格低也不建议在非自用的需求下购买;年轻群体返乡就业不必急于在老家所在地买房,可以放大半径,根据未来的就业机会、子女教育等选择合适的区域和城市;不必着急购买,目前三四线城市真正的好产品还不多,未来还会有更多优质房源值得等待。

近年来,部分城市一二手房成交量逆转,也有的城市价格倒挂逐渐消失,叠加市场对新房交付的担忧,买房人产生了新的纠结:2025年,买新房还是二手房?张波认为这个问题没有标准答案。一二手房在不同区域有着不同优势。以上海为例,二手房销售情况非常好,新房也销售得非常好。仔细观察发现,二手房中400万元以下的低总价房子成交占比更大,一方面原因是置换需求,另一方面是上海限购政策相应放松,购房门槛降低,更多人选择先购买二手房。对于资金充裕度较高的群体,建议以自住为主、兼顾资产配置;对于普通购房者,选择新房还是二手房要根据所在城市的情况分析。

李宇嘉以广深地区为例分析,2022年之前的新房供应基本都在郊区,去化压力很大,现在新的住宅供应慢慢回到主城区,以改善型为主。二手房成交占比从2022年的约30%上升到了60%,大部分刚需都已经转向二手房,所以新房慢慢趋向改善。如果未来收入确实有一定的不确定性,就不要贸然加太多杠杆,卖掉旧房再去买改善的;如果支付能力、预算没有问题,需要进行改善,当前的新盘不仅得房率高、园林景观好,物业服务也好,再考虑到现有房价下的高赠送,至少和周边同品质的二手房价格接近,这时候选择新房就更加有意义。

司智则提出,过往调研显示,参与调研的群体中,75%~78%的人群选择“新房二手房皆可”,具体操作则需从三个方面考虑:产品、需求、风险。从产品角度来看,小城市基本以购买新房为主,大城市比较复杂,近两年新房完全吊打二手房,但大城市有刚性需求,二手房正好匹配这样的需求。从需求上看,有时候新房价格反而比周边二手房低,加上中国人买房有新房情节,遇到刚性需求无法满足的情况,才会选择购买二手房。从风险角度来说,交付和对品质的期待成了购买新房的未知数。一线城市往往还面临着新房供应缺乏的问题,以北京为例,有在售房源的二手房小区近8000多个,但新房在售项目非常少,对于购房人来说,选择二手房也是无奈之举。

责任编辑:张小花 TT1000

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